Šalys, sukirtusios rankas dėl perkamo ar parduodamo turto, dažnai siekia įforminti, kas jau buvo sutarta ir kokius veiksmus dar turės atlikti ateityje iki pagrindinės sutarties pasirašymo. Kokios sutartys sudaromos iki pagrindinės sutarties pasirašymo ir kaip užsitikrinti, kad kita šalis vykdytų savo pažadus ir nepakeistų pagrindinių sąlygų? Tokie susitarimai vadinami įvairiai: preliminarioji sutartis, rezervacijos sutartis, avansinė sutartis, rankpinigių sutartis, ketinimų protokolas ir pan. Kuo jos skiriasi, kuo panašios, kokias sukelia teisines pasekmes ir kurią iš jų kada reikia pasirašyti?
Preliminarioji sutartis. Tai šalių susitarimas, pagal kurį, jame aptartomis sąlygomis, šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį.
Pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką Lietuvoje, preliminarioji sutartis:
- tai ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje;
- tai nėra susitarimas dėl konkrečių veiksmų atlikimo (pvz., nėra perduodamas turtas, nuosavybė);
- vienas iš esminių preliminariosios sutarties bruožų yra tas, kad jos negalima reikalauti įvykdyti natūra. Tai reiškia, kad jei kuri nors šalis atsisakys vykdyti sutartį, ji turės sumokėti baudą ir / ar atlyginti kitos šalies patirtus nuostolius, tačiau nebus jokių teisinių instrumentų priversti kaltąją šalį vykdyti įsipareigojimus;
- jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius ir / ar sumokėti baudą.
Avansinė sutartis. Tai yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų, vykdant pagrindinę sutartį, sąskaita. Įprastai avansas nurodomas ir preliminariojoje sutartyje. Kadangi pagal preliminariąją sutartį jokie mokėjimai neatliekami, todėl aiškinant preliminariąją sutartį, kurioje nurodytas avanso mokėjimas, pastarasis ir preliminariosios sutarties turinys yra išskiriami į dvi atskiras sutartis.
Pinigų sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Tai savaime nereiškia, kad avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti. Reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pvz., kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Šalys gali susitarti, kad iš anksto sumokėtas avansas dėl sutartyje aptartų šalies padarytų pažeidimų bus negrąžintas jį sumokėjusiam asmeniui, o bus laikomas netesybomis baudos forma, t. y. atlieka ne tik mokėjimo–atsiskaitymo, bet ir netesybų funkciją.
Kitaip tariant, avansą sumokėjusi šalis turi teisę reikalauti grąžinti jį, išskyrus tuos atvejus, kai iš sutarties turinio matyti šalių susitarimas dėl netesybų už sutartyje nustatytų įsipareigojimų nevykdymą. Tokiu atveju sumokėtas avansas įskaitomas priešpriešiniu vienarūšiu reikalavimu į taikytinas netesybas.
Prievolė ateityje sudaryti pagrindinę sutartį gali būti užtikrinta netesybomis. Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas, galima susitarti, kad avanso suma būtų naudojama kaip netesybos. Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilinėms teisėms ir pareigoms atsirasti. Neįvykdžius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindinės sutarties, atsakomybė nuostolių atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindinę sutartį nepagrįstai, ir ši atsakomybė gali būti taikoma tai šaliai, kuri kalta dėl atsisakymo ją sudaryti (elgiasi nesąžiningai).
Sutartis dėl avanso ir preliminarioji sutartis pagal naujausią Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką yra laikomos atskiromis sutartimis, kurių kiekviena turi savo specifiškumą, t. y. kitokias šalių teises ir pareigas. Iš avanso sutarties kyla pareiga tam tikru laiku ir nustatytomis sąlygomis sumokėti avansą – būsimą mokėjimą. Preliminariąja sutartimi šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį. Ta aplinkybė, kad avanso sutartis raštu išdėstoma viename dokumente (viename tekste) su preliminariąja sutartimi, nekeičia šių sutarčių autonomiškumo.
Preliminarioji nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis. Tai sutartis, kai pirkėjas (fizinis asmuo) sudaro preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas įsipareigoja pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą.
Tokioje sutartyje privalo būti nurodyta:
- pirkėjo teisė per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties;
- būsimo gyvenamojo namo ar buto kaina ir jos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos;
- sutarties dalyko aprašymai ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas;
- gyvenamojo namo ar buto statybos terminai;
- teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai (tiek esami, tiek būsimi);
- rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybas ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys;
- žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą.
Neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai. Preliminariojoje sutartyje taip pat gali būti numatyta, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo – praktiškai nebelieka būtinybės atskirai sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.
Tokia sutartis skirta pirkėjo (fizinio asmens, siekiančio įgyti butą ar namą) interesų užtikrinimui. Dėl to visų būtinų sąlygų nebuvimas Turto rezervavimo sutartyje turi būti aiškinamas vartotojo naudai.
Nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visą, o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės teisės klausimas turi būti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsižvelgiant į sumokėtą kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar gyvenamasis namas / butas perduotas pirkėjui, ir pan. Be to, įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas yra finansavęs tik dalį statybos. Kai nekilnojamojo daikto pirkėjas (vartotojas) už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo (rangovo) verslininko bankroto, vartotojui (pirkėjui) gali būti pripažinta nuosavybės teisė į statomą būstą.
Pažymėtina, kad toks reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo (fizinio asmens), siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą. Pirkėjas tokiu atveju visada yra fizinis asmuo.
Rankpinigių sutartis. Rankpinigiais laikoma pinigų suma, kurią viena sutarties šalis pagal sudarytą sutartį jai priklausančių mokėti sumų sąskaita duoda antrajai šaliai, kad įrodytų sutarties egzistavimą ir užtikrintų jos įvykdymą. Vadinasi, pirma, sutartis jau turi egzistuoti, o ne būti sudaryta ateityje (preliminarioji sutartis atkrinta), antra, kadangi preliminarioji sutartis negali būti įgyvendinta natūra, tai rankpinigiai negali užtikrinti ir jos vykdymo. Rankpinigiais taip pat negali būti užtikrinama sutartis, kuriai pagal įstatymus privaloma notarinė forma, todėl teismai, spręsdami rankpinigių sutarties vykdymo, kuria užtikrintas NT sandoris, klausimą, perkvalifikuoja ją kaip avansinį mokėjimą už būsimą prievolę, o baudą – kaip nuostolius.
Teismas visada vertina sandorius turinio prieš formą kontekste. Aiškinant sutartį yra atskleidžiama, ką sutarties sąlyga iš tikrųjų reiškia. Kad ir kaip bus pavadinta sutartis, teismai nustatinės tikruosius šalių ketinimus, valią, lūkesčius, ko šalys siekė sutartimi, kokio rezultato tikėjosi. Taigi labai svarbu tinkamai įvardinti veiksmus, kuriuos šalys turi atlikti, ir kokio rezultato siekiama sutartimi – pagrindinės sutarties sudarymo, daikto pardavimo ar pradinės investicijos į statomą objektą.
Rezervacijos sutartis kaip atskira sutarties rūšis Lietuvos teisės aktuose nėra išskiriama. Tokia sutartis gali būti kvalifikuojama kaip avansinė sutartis, kaip preliminarioji sutartis ir kaip preliminarioji sutartis dėl būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis. Visada reikia žiūrėti į kontekstą ir ko šalys siekė sudarydamos rezervavimo sutartį.
Jei rezervacijos sutarties tikslas sudaryti preliminarią sutartį, tai bus laikoma ketinimų protokolu, jei tikslas – pagrindinė sutartis, bus laikoma preliminariąja sutartimi, o jei susitariama dėl būsimo namo / buto pirkimo – kaip preliminarioji sutartis dėl būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis, o tai gali būti tam tikrais atvejais pripažįstama ir dalinės nuosavybės įgijimo sutartimi.
Ketinimų protokolas kaip atskira sutarties rūšis, Lietuvos teisės aktuose taip pat nėra išskiriama. Ketinimų protokolas dažniausiai pasirašomas siekiant įforminti šalių ketinimus bendradarbiauti ir ateityje sudaryti pagrindines sutartis atitinkamiems susitarimams įgyvendinti. Ketinimų protokolu įprastai įforminami derybų metu pasiekti susitarimai dėl tolimesnio bendradarbiavimo. Tai daugiau moralinis įsipareigojimas, nenumatantis sankcijų ar kitų pasekmių nevykdymo atveju.
Apibendrinant galima teigti, kad kiekvienu atveju reikia individualiai vertinti, kuri sutarties forma labiausiai atitinka šalių lūkesčius ir ketinimus, bei ko yra siekiama įforminant ikisutartinius santykius. Svarbu, kad šalys suprastų, kad kiekvienas susitarimas sukelia teisines pasekmes ir nebūtinai tokias, kokių jos tikisi. Vieni susitarimai įpareigoja šalis veikti, kiti labiau apibendrina derybų eigą, dar kiti gali būti pagrindas pasikeisti susiformavusiems teisiniams santykiams (pvz., nuosavybės perleidimas, netesybos, baudos ir pan.). Taigi labai svarbu tinkamai įvertinti, suprasti ir teisingai pasirinkti sutarties formą.