{"id":364,"date":"2020-02-14T12:44:30","date_gmt":"2020-02-14T10:44:30","guid":{"rendered":"https:\/\/evidence.lt\/?p=364"},"modified":"2023-12-28T11:27:32","modified_gmt":"2023-12-28T09:27:32","slug":"ikisutartiniu-santykiu-iforminimas","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/evidence.lt\/en\/ikisutartiniu-santykiu-iforminimas\/","title":{"rendered":"IKISUTARTINI\u0172 SANTYKI\u0172 \u012eFORMINIMAS"},"content":{"rendered":"<p>\u0160alys, sukirtusios rankas d\u0117l perkamo ar parduodamo turto, da\u017enai siekia \u012fforminti, kas jau buvo sutarta ir kokius veiksmus dar tur\u0117s atlikti ateityje iki pagrindin\u0117s sutarties pasira\u0161ymo. Kokios sutartys sudaromos iki pagrindin\u0117s sutarties pasira\u0161ymo ir kaip u\u017esitikrinti, kad kita \u0161alis vykdyt\u0173 savo pa\u017eadus ir nepakeist\u0173 pagrindini\u0173 s\u0105lyg\u0173? Tokie susitarimai vadinami \u012fvairiai: preliminarioji sutartis, rezervacijos sutartis, avansin\u0117 sutartis, rankpinigi\u0173 sutartis, ketinim\u0173 protokolas ir pan. Kuo jos skiriasi, kuo pana\u0161ios, kokias sukelia teisines pasekmes ir kuri\u0105 i\u0161 j\u0173 kada reikia pasira\u0161yti?<\/p>\n<p><strong>Preliminary agreement\u00a0<\/strong>Tai \u0161ali\u0173 susitarimas, pagal kur\u012f, jame aptartomis s\u0105lygomis, \u0161alys \u012fsipareigoja ateityje sudaryti kit\u0105 \u2013 pagrindin\u0119 \u2013 sutart\u012f.<\/p>\n<p>Pagal kasacinio teismo formuojam\u0105 praktik\u0105 Lietuvoje, preliminarioji sutartis:<\/p>\n<ul>\n<li>tai ikisutartini\u0173 santyki\u0173 stadijoje sudaromas\u00a0<u>organizacinio pob\u016bd\u017eio susitarimas<\/u>\u00a0d\u0117l kitos sutarties sudarymo ateityje;<\/li>\n<li>tai n\u0117ra susitarimas d\u0117l konkre\u010di\u0173 veiksm\u0173 atlikimo (pvz., n\u0117ra perduodamas turtas, nuosavyb\u0117);<\/li>\n<li>vienas i\u0161 esmini\u0173 preliminariosios sutarties bruo\u017e\u0173 yra tas, kad jos negalima reikalauti \u012fvykdyti nat\u016bra. Tai rei\u0161kia, kad jei kuri nors \u0161alis atsisakys vykdyti sutart\u012f, ji tur\u0117s sumok\u0117ti baud\u0105 ir \/ ar atlyginti kitos \u0161alies patirtus nuostolius, ta\u010diau nebus joki\u0173 teisini\u0173 instrument\u0173 priversti kalt\u0105j\u0105 \u0161al\u012f vykdyti \u012fsipareigojimus;<\/li>\n<li>jos pa\u017eeidimo (nepagr\u012fsto vengimo ar atsisakymo sudaryti pagrindin\u0119 sutart\u012f) atveju kaltoji \u0161alis privalo atlyginti kitai \u0161aliai padarytus nuostolius ir \/ ar sumok\u0117ti baud\u0105.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Avansin\u0117 sutartis.<\/strong>\u00a0Tai yra mok\u0117jimas, kuris atliekamas b\u016bsim\u0173 mok\u0117jim\u0173, vykdant pagrindin\u0119 sutart\u012f, s\u0105skaita.\u00a0\u012eprastai avansas nurodomas ir preliminariojoje sutartyje. Kadangi pagal preliminari\u0105j\u0105 sutart\u012f jokie mok\u0117jimai neatliekami, tod\u0117l ai\u0161kinant preliminari\u0105j\u0105 sutart\u012f, kurioje nurodytas avanso mok\u0117jimas, pastarasis ir preliminariosios sutarties turinys yra i\u0161skiriami \u012f dvi atskiras sutartis.<\/p>\n<p>Pinig\u0173 sumok\u0117jimas parduoti daikt\u0105 \u012fsipareigojusiam asmeniui pripa\u017e\u012fstamas dalies kainos sumok\u0117jimu (avansu).\u00a0Jis vykdo mok\u0117jimo paskirt\u012f, bet \u0161ia paskirtimi gali b\u016bti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mok\u0117jimo prievol\u0117.\u00a0Jeigu ateityje mok\u0117jimo prievol\u0117 neatsiranda, nes, pvz., pagrindin\u0117 sutartis\u00a0nesudaroma, tai n\u0117ra pagrindo sumok\u0117t\u0105 avans\u0105 naudoti pagal mok\u0117jimo paskirt\u012f.\u00a0Tai savaime nerei\u0161kia, kad avansu sumok\u0117ti pinigai turi b\u016bti gr\u0105\u017einti.\u00a0Reikia \u012fvertinti, ar avansu sumok\u0117ti pinigai nebuvo \u0161ali\u0173 susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kit\u0105 paskirt\u012f, pvz., kaip netesybos prievol\u0117s \u012fvykdymui u\u017etikrinti. \u0160alys gali susitarti, kad i\u0161 anksto sumok\u0117tas avansas d\u0117l sutartyje aptart\u0173 \u0161alies padaryt\u0173 pa\u017eeidim\u0173 bus negr\u0105\u017eintas j\u012f sumok\u0117jusiam asmeniui, o bus laikomas netesybomis baudos forma, t. y. atlieka ne tik mok\u0117jimo\u2013atsiskaitymo, bet ir netesyb\u0173 funkcij\u0105.<\/p>\n<p>Kitaip tariant, avans\u0105 sumok\u0117jusi \u0161alis turi teis\u0119 reikalauti gr\u0105\u017einti j\u012f, i\u0161skyrus tuos atvejus, kai i\u0161 sutarties turinio matyti \u0161ali\u0173 susitarimas d\u0117l netesyb\u0173 u\u017e sutartyje nustatyt\u0173 \u012fsipareigojim\u0173 nevykdym\u0105.\u00a0Tokiu atveju sumok\u0117tas avansas \u012fskaitomas prie\u0161prie\u0161iniu vienar\u016b\u0161iu reikalavimu \u012f taikytinas netesybas.<\/p>\n<p>Prievol\u0117 ateityje sudaryti pagrindin\u0119 sutart\u012f gali b\u016bti u\u017etikrinta netesybomis.\u00a0Jeigu ikisutartiniuose santykiuose sumokamas avansas,\u00a0galima susitarti, kad avanso suma b\u016bt\u0173 naudojama kaip netesybos.\u00a0Tokia sutarties nuostata yra pagrindas civilin\u0117ms teis\u0117ms ir pareigoms atsirasti. Ne\u012fvykd\u017eius preliminariosios sutarties, t. y. nesudarius pagrindin\u0117s sutarties, atsakomyb\u0117 nuostoli\u0173 atlyginimo forma gali kilti tik tuo atveju, jeigu atsisakyta sudaryti pagrindin\u0119 sutart\u012f nepagr\u012fstai, ir \u0161i atsakomyb\u0117 gali b\u016bti taikoma tai \u0161aliai, kuri kalta d\u0117l atsisakymo j\u0105 sudaryti (elgiasi nes\u0105\u017einingai).<\/p>\n<p>Sutartis\u00a0d\u0117l avanso ir preliminarioji sutartis pagal naujausi\u0105 Lietuvos Auk\u0161\u010diausiojo Teismo praktik\u0105\u00a0yra laikomos atskiromis sutartimis, kuri\u0173 kiekviena turi savo specifi\u0161kum\u0105, t. y. kitokias \u0161ali\u0173 teises ir pareigas.\u00a0I\u0161 avanso sutarties kyla pareiga tam tikru laiku ir nustatytomis s\u0105lygomis sumok\u0117ti avans\u0105 \u2013 b\u016bsim\u0105 mok\u0117jim\u0105.\u00a0Preliminari\u0105ja sutartimi \u0161alys \u012fsipareigoja sudaryti pagrindin\u0119 sutart\u012f.\u00a0Ta aplinkyb\u0117, kad avanso sutartis\u00a0ra\u0161tu i\u0161d\u0117stoma viename dokumente (viename tekste) su preliminari\u0105ja sutartimi, nekei\u010dia \u0161i\u0173 sutar\u010di\u0173 autonomi\u0161kumo.<\/p>\n<p><strong>Preliminarioji nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo\u2013pardavimo sutartis.\u00a0<\/strong>Tai sutartis, kai pirk\u0117jas (fizinis asmuo) sudaro preliminari\u0105j\u0105 nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo\u2013pardavimo sutart\u012f, pagal kuri\u0105 pardav\u0117jas \u012fsipareigoja pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodyt\u0105 gyvenam\u0105j\u012f nam\u0105 ar but\u0105 ir po to sudaryti su pirk\u0117ju gyvenamojo namo ar buto pirkimo\u2013pardavimo sutart\u012f, o pirk\u0117jas \u012fsipareigoja pastatyt\u0105 gyvenam\u0105j\u012f nam\u0105 ar but\u0105 nupirkti u\u017e preliminariojoje sutartyje nurodyt\u0105 kain\u0105.<\/p>\n<p>Tokioje sutartyje privalo b\u016bti nurodyta:<\/p>\n<ol>\n<li>pirk\u0117jo teis\u0117 per de\u0161imt dien\u0173 nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties;<\/li>\n<li>b\u016bsimo gyvenamojo namo ar buto kaina ir jos patikslinimo ar pakeitimo s\u0105lygos;<\/li>\n<li>sutarties dalyko apra\u0161ymai ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardav\u0117jas;<\/li>\n<li>gyvenamojo namo ar buto statybos terminai;<\/li>\n<li>teis\u0117s \u012f gyvenam\u0105j\u012f nam\u0105 ar but\u0105 suvar\u017eymai (tiek esami, tiek b\u016bsimi);<\/li>\n<li>rangovas, architektas, in\u017einierius ir kiti statybas ir jos prie\u017ei\u016br\u0105 atliksiantys asmenys;<\/li>\n<li>\u017eem\u0117s sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenam\u0105j\u012f nam\u0105 ar but\u0105 pirk\u0117jo teis\u0117s \u012f \u017eem\u0117s sklyp\u0105.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo s\u0105mata ir kiti dokumentai. Preliminariojoje sutartyje taip pat gali b\u016bti numatyta, kad pirk\u0117jas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statyb\u0105 sutartyje numatytomis s\u0105lygomis, o pardav\u0117jas atlieka u\u017esakovo funkcijas.\u00a0\u0160iuo atveju visi\u0161k\u0105 nuosavyb\u0117s teis\u0119 \u012f gyvenam\u0105j\u012f nam\u0105 ar but\u0105 pirk\u0117jas \u012fgyja\u00a0<u>nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumok\u0117jimo<\/u>\u00a0\u2013 prakti\u0161kai nebelieka b\u016btinyb\u0117s atskirai sudaryti pagrindin\u0119 pirkimo\u2013pardavimo sutart\u012f.<\/p>\n<p>Tokia sutartis skirta pirk\u0117jo (fizinio asmens, siekian\u010dio \u012fgyti but\u0105 ar nam\u0105) interes\u0173 u\u017etikrinimui.\u00a0D\u0117l to vis\u0173 b\u016btin\u0173 s\u0105lyg\u0173 nebuvimas Turto rezervavimo\u00a0sutartyje turi b\u016bti ai\u0161kinamas vartotojo naudai.<\/p>\n<p>Nesant reglamentuotos situacijos d\u0117l statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavyb\u0117s teis\u0117s, kai pirk\u0117jas sumoka ne vis\u0105, o dal\u012f jo kainos, tokio objekto nuosavyb\u0117s teis\u0117s klausimas turi b\u016bti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsi\u017evelgiant \u012f sumok\u0117t\u0105 kainos dal\u012f, sukurto objekto dal\u012f, \u012f tai, ar gyvenamasis namas \/ butas perduotas pirk\u0117jui, ir pan. Be to, \u012fstatymo nedraud\u017eiama pripa\u017einti bendrosios dalin\u0117s pirk\u0117jo ir pardav\u0117jo nuosavyb\u0117s, kai pirk\u0117jas yra finansav\u0119s tik dal\u012f statybos.\u00a0Kai nekilnojamojo daikto pirk\u0117jas (vartotojas) u\u017e pastatyt\u0105 b\u016bst\u0105 yra sumok\u0117j\u0119s didesn\u0119 dal\u012f sutartos b\u016bsto pirkimo kainos, perdavimas pirk\u0117jui ne\u012fformintas sutartyje nustatyta tvarka, ta\u010diau b\u016bstas fakti\u0161kai perduotas pirk\u0117jui, tolesnis sutarties vykdymas nutr\u016bksta d\u0117l pardav\u0117jo (rangovo) verslininko bankroto, vartotojui (pirk\u0117jui) gali b\u016bti pripa\u017einta nuosavyb\u0117s teis\u0117 \u012f statom\u0105 b\u016bst\u0105.<\/p>\n<p>Pa\u017eym\u0117tina, kad toks reglamentavimas skirtas u\u017etikrinti b\u016btent pirk\u0117jo (fizinio asmens), siekian\u010dio \u012fsigyti but\u0105 ar nam\u0105, t. y. patenkinti savo poreik\u012f \u012f gyvenam\u0105j\u012f b\u016bst\u0105 interesus, kai jis sudaro preliminari\u0105j\u0105 sutart\u012f d\u0117l dar statomo (b\u016bsimo) gyvenamojo b\u016bsto pirkimo ir savo l\u0117\u0161omis finansuoja statyb\u0105.\u00a0Pirk\u0117jas tokiu atveju visada yra fizinis asmuo.<\/p>\n<p><strong>Rankpinigi\u0173 sutartis.<\/strong>\u00a0Rankpinigiais laikoma pinig\u0173 suma, kuri\u0105 viena sutarties \u0161alis pagal sudaryt\u0105 sutart\u012f jai priklausan\u010di\u0173 mok\u0117ti sum\u0173 s\u0105skaita duoda antrajai \u0161aliai, kad \u012frodyt\u0173 sutarties egzistavim\u0105 ir u\u017etikrint\u0173 jos \u012fvykdym\u0105. Vadinasi, pirma, sutartis jau turi egzistuoti, o ne b\u016bti sudaryta ateityje (preliminarioji sutartis atkrinta), antra, kadangi preliminarioji sutartis negali b\u016bti \u012fgyvendinta nat\u016bra, tai rankpinigiai negali u\u017etikrinti ir jos vykdymo. Rankpinigiais taip pat negali b\u016bti u\u017etikrinama sutartis, kuriai pagal \u012fstatymus privaloma notarin\u0117 forma, tod\u0117l teismai, spr\u0119sdami rankpinigi\u0173 sutarties vykdymo, kuria u\u017etikrintas NT sandoris, klausim\u0105, perkvalifikuoja j\u0105 kaip avansin\u012f mok\u0117jim\u0105 u\u017e b\u016bsim\u0105 prievol\u0119, o baud\u0105 \u2013 kaip nuostolius.<\/p>\n<p>Teismas visada vertina sandorius turinio prie\u0161 form\u0105 kontekste. Ai\u0161kinant sutart\u012f yra atskleid\u017eiama, k\u0105 sutarties s\u0105lyga i\u0161 tikr\u0173j\u0173 rei\u0161kia.\u00a0Kad ir kaip bus pavadinta sutartis, teismai nustatin\u0117s tikruosius \u0161ali\u0173 ketinimus, vali\u0105, l\u016bkes\u010dius, ko \u0161alys siek\u0117 sutartimi, kokio rezultato tik\u0117josi. Taigi labai svarbu tinkamai \u012fvardinti veiksmus, kuriuos \u0161alys turi atlikti, ir kokio rezultato siekiama sutartimi \u2013 pagrindin\u0117s sutarties sudarymo, daikto pardavimo ar pradin\u0117s investicijos \u012f statom\u0105 objekt\u0105.<\/p>\n<p><strong>Rezervacijos sutartis<\/strong>\u00a0kaip atskira sutarties r\u016b\u0161is Lietuvos teis\u0117s aktuose n\u0117ra i\u0161skiriama. Tokia sutartis gali b\u016bti kvalifikuojama kaip avansin\u0117 sutartis, kaip preliminarioji sutartis ir kaip preliminarioji sutartis d\u0117l b\u016bsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo\u2013pardavimo sutartis. Visada reikia \u017ei\u016br\u0117ti \u012f kontekst\u0105 ir ko \u0161alys siek\u0117 sudarydamos rezervavimo sutart\u012f.<\/p>\n<p>Jei rezervacijos sutarties tikslas sudaryti preliminari\u0105 sutart\u012f, tai bus laikoma ketinim\u0173 protokolu, jei tikslas \u2013 pagrindin\u0117 sutartis, bus laikoma preliminari\u0105ja sutartimi, o jei susitariama d\u0117l b\u016bsimo namo \/ buto pirkimo \u2013 kaip preliminarioji sutartis d\u0117l b\u016bsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo\u2013pardavimo sutartis, o tai gali b\u016bti tam tikrais atvejais pripa\u017e\u012fstama ir dalin\u0117s nuosavyb\u0117s \u012fgijimo sutartimi.<\/p>\n<p><strong>Ketinim\u0173 protokolas<\/strong>\u00a0kaip atskira sutarties r\u016b\u0161is, Lietuvos teis\u0117s aktuose taip pat n\u0117ra i\u0161skiriama. Ketinim\u0173 protokolas da\u017eniausiai pasira\u0161omas siekiant \u012fforminti \u0161ali\u0173 ketinimus bendradarbiauti ir ateityje sudaryti pagrindines sutartis atitinkamiems susitarimams \u012fgyvendinti. Ketinim\u0173 protokolu \u012fprastai \u012fforminami deryb\u0173 metu pasiekti susitarimai d\u0117l tolimesnio bendradarbiavimo. Tai daugiau moralinis \u012fsipareigojimas, nenumatantis sankcij\u0173 ar kit\u0173 pasekmi\u0173 nevykdymo atveju.<\/p>\n<p>Apibendrinant galima teigti, kad kiekvienu atveju reikia individualiai vertinti, kuri sutarties forma labiausiai atitinka \u0161ali\u0173 l\u016bkes\u010dius ir ketinimus, bei ko yra siekiama \u012fforminant ikisutartinius santykius. Svarbu, kad \u0161alys suprast\u0173, kad kiekvienas susitarimas sukelia teisines pasekmes ir neb\u016btinai tokias, koki\u0173 jos tikisi. Vieni susitarimai \u012fpareigoja \u0161alis veikti, kiti labiau apibendrina deryb\u0173 eig\u0105, dar kiti gali b\u016bti pagrindas pasikeisti susiformavusiems teisiniams santykiams (pvz., nuosavyb\u0117s perleidimas, netesybos, baudos ir pan.). Taigi labai svarbu tinkamai \u012fvertinti, suprasti ir teisingai pasirinkti sutarties form\u0105.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u0160alys, sukirtusios rankas d\u0117l perkamo ar parduodamo turto, da\u017enai siekia \u012fforminti, kas jau buvo sutarta ir kokius veiksmus dar tur\u0117s atlikti ateityje iki pagrindin\u0117s sutarties pasira\u0161ymo. Kokios sutartys sudaromos iki &#8230;<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":366,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-364","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-naujienos"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/364","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=364"}],"version-history":[{"count":1,"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/364\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":365,"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/364\/revisions\/365"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/366"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=364"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=364"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/evidence.lt\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=364"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}